Решение Горсовета депутатов г. Калининграда от 26 ноября 1997 г. N 297
"О реконструкции жилых домов в городе Калининграде"
(с изменениями от 13 декабря 2000 г., 31 октября, 8 ноября, 19 декабря 2001 г.)

В последнее время участились случаи нарушения Правил и Норм технической эксплуатации жилищного фонда, а также требований к работам по ремонту и реконструкции жилых зданий и объектов коммунального назначения, проводимым ремонтно-строительными фирмами различных форм собственности и отдельными гражданами. Имеются случаи самовольных перепланировок и переоборудования жилых помещений, изменения их функционального назначения. В результате, имеют место повреждения несущих конструкций зданий, нарушение их надежности, ухудшение безопасности и качества условий проживания пользователей переоборудованных жилых помещений и иных граждан (приходят в негодность системы вентиляции, отопления, повышается пожаровзрывоопасность). Помещения и прилегающая территория перестают соответствовать санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям.

Для предотвращения подобных негативных последствий проведения работ по реконструкции и ремонту зданий и помещений и в целях улучшения содержания жилищного фонда города Калининграда и социальной защиты граждан при проведении инвестиционной деятельности по реконструкции (устройство мансард и нежилых подвальных помещений, изменения функционального назначения помещения, в том числе и перевод из жилищного фонда в нежилой) на объектах жилищного фонда города Калининграда городской Совет

р е ш и л :

1. Утвердить Положение о порядке перевода жилых домов и жилых помещений в нежилой фонд в городе Калининграде (приложение N 1).

2. Утвердить Положение о порядке реконструкции жилых домов с целью создания дополнительных жилых и нежилых помещений в городе Калининграде (приложение N 2).

3. Установить, что в городе Калининграде перевод жилых помещений в нежилые с целью размещения в них офисов или использования для иной предпринимательской деятельности может осуществляться в соответствии с Положением, утвержденным п. 1 настоящего решения.

4. Главам администраций районов города Калининграда (Кононенко В.К., Сонецу П.М., Фузееву В.И., Лагоде В.Б., Лисицыну В.А.):

4.1. Систематически проводить работу по проверке использования жилищного фонда по прямому назначению.

4.2. При невыполнении собственниками, владельцами и пользователями жилья Правил и Норм технической эксплуатации жилищного фонда принимать к ним установленные законом меры воздействия.

5. Контроль за выполнением настоящего решения возложить на Комитет по градообслуживанию и градостроению (Савенко Ю.А.).

6. Решение вступает в силу с момента опубликования в печати.

Приложение N 1
к решению
Горсовета депутатов г. Калининграда
от 26 ноября 1997 г. N 297

Положение
о порядке перевода жилых домов и жилых помещений в нежилой фонд в г. Калининграде

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение устанавливает единый порядок перевода жилых домов и жилых помещений в городе Калининграде в нежилой фонд независимо от их принадлежности. Действует на всей территории г. Калининграда.

1.2. Вопросы, связанные с переводом жилых домов и жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются управлением жилищно-коммунального хозяйства мэрии совместно с администрациями районов.

1.3. Перевод жилого помещения (дома) в нежилой фонд в соответствии с п.10 ст.66 Закона РФ "О местном самоуправлении в РФ", Жилищного Кодекса РСФСР и ст.43 р.6 Устава города Калининграда осуществляется по постановлению мэра.

1.4. Перевод жилого помещения (дома) в нежилой фонд осуществляется исходя из следующих принципов: - максимальное сохранение площади существующего жилищного фонда города - улучшение жилищных условий граждан - развитие инфраструктуры города.

2. Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд

2.1. Основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд являются:

2.1.1. Признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания согласно п.п. 2.2; 2.3 и 2.4 Положения об оценке непригодности жилых строений и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденного Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.

2.1.2. Признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений в целях улучшения жилищно-коммунального обслуживания населения, социально-экономического развития города и благоустройства.

З. Порядок оформления документов о переводе жилых домов и жилых помещений в нежилой фонд

3.1. Для рассмотрения вопросов о целесообразности перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд собственных помещений (домов) представляют в управление жилищно-коммунального хозяйства следующие документы:

3.1.1. Заявление на имя мэра города Калининграда, согласованное с собственником жилищного фонда (ЖСК, АО), о переводе жилого дома или жилого помещения в нежилой фонд с указанием причин, побудивших его обратиться с соответствующим заявлением, и предполагаемое функциональное назначение помещения. При необходимости заявитель представляет технико-экономическое обоснование своей просьбы.

3.1.2. Нотариально удостоверенные документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение (дом), либо соответственную выписку из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

3.1.3. Копии учредительных документов юридического лица (если собственник жилого помещения (дома) юридическое лицо).

3.1.4. Выписку из технического паспорта, подготовленную БТИ, о техническом состоянии жилого помещения (дома).

3.1.5. Заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения жилого помещения (дома).

3.1.6. Заключение органа Госпожнадзора о возможности изменения функционального назначения жилого помещения (дома).

3.1.7. Техническое заключение проектной организации, имеющей соответствующее разрешение, о состоянии основных конструкций жилого помещения (дома).

3.1.8. Справку жилищно - эксплуатационной организации, содержащую сведения об отсутствии зарегистрированных граждан в переводимом помещении (доме).

3.1.9. Документы, подтверждающие наличие у физических лиц - собственников жилого помещения (дома) и членов их семьи, включая несовершеннолетних, иного жилого благоустроенного помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.

3.1.10. Согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого помещения (дома) в нежилой фонд в случае, если данный перевод затрагивает интересы несовершеннолетних.

3.1.11. В случае необходимости, для решения вопроса перевода жилого помещения (дома) в нежилой фонд могут быть истребованы дополнительные документы.

3.1.12. Обязательство об использовании жилого помещения без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан, использования придомовой территории без ущерба интересов жителей дома.

Решением Горсовета депутатов г. Калининграда (третьего созыва) от 31 октября 2001 г. N 310 настоящее Положение дополнено пунктом 3.1.13

3.1.13. Эскизный проект входа в нежилое помещение, утвержденный управлением архитектуры и градостроительства мэрии города, - в случае, если строительство навесных ступеней, крыльца или иного входа в нежилое помещение будет осуществляться на тротуаре или ином месте общего пользования.

Решением Горсовета депутатов г. Калининграда (третьего созыва) от 19 декабря 2001 г. N 362 пункт 3.2 Положения изложен в новой редакции

3.2. После представления соответствующих документов, произведя осмотр объекта, управление жилищно-коммунального хозяйства заключает договор с заявителем о предоставлении права на реконструкцию жилого помещения (дома) с соблюдением жилищных прав других граждан и готовит проект постановления мэра о переводе жилого помещения (дома) в нежилое, который подлежит визированию согласно Регламента города, а также главным архитектором города, администрацией района, на территории которой объект находится.

4. Заключительные положения

4.1. Непосредственно работы по реконструкции жилого помещения (дома) в нежилой фонд должны осуществляться после издания Постановления мэра, согласования проекта управлением архитектуры и градостроительства на основе строительного разрешения, выдаваемого органами ГАСН или иными органами по их поручению (архитектор района). Законченные строительством объекты сдаются приемочной комиссии в установленном законом порядке.

Приложение N 2
к решению
Горсовета депутатов г. Калининграда
от 26 ноября 1997 г. N 297

Положение
о порядке реконструкции жилых домов с целью создания дополнительных жилых и нежилых помещений в городе Калининграде

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение устанавливает единый порядок осуществления реконструкции жилых домов с целью создания дополнительных жилых и нежилых помещений, независимо от формы собственности к которой эти дома относятся, действует на всей территории города Калининграда и относится к нормативным документам, регламентирующим порядок технической эксплуатации жилищного и нежилого фонда города Калининграда и связанных с ним объектов коммунального назначения.

1.2. В настоящем Положении под реконструкцией жилого дома рассматривается комплекс ремонтно - строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади зданий, вместимости или пропускной способности), проводимый без отселения жильцов из этого дома и без освоения нового земельного участка в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

1.3. В настоящем Положении приняты следующие термины и определения:

Решением Горсовета депутатов г. Калининграда (третьего созыва) от 8 ноября 2001 г. N 316 нижеследующий абзац дополнен словами "имеющий собственный номер"

"Жилой дом" - многоквартирный жилой дом состоящий из 2х и более квартир, имеющий собственный номер;

"Собственник жилого дома" - лицо, за которым в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на жилой дом как объект недвижимого имущества и за которым закреплены соответствующие права на прилегающий к дому земельный участок;

"Домовладелец" - собственник помещения (жилого и нежилого), входящего в состав жилого дома;

"Освоение чердака" - реконструкция жилого дома путем создания дополнительных(ого) помещений(я) мансардного типа, в пределах чердачного пространства этого дома;

"Освоение подвала" - реконструкция жилого дома путем устройства дополнительных(ого) нежилых(ого) подвальных(ого) помещений(я) специального назначения ( магазин, мастерская, офис и т.п. ) за счет переоборудования подвала или технического подполья.

2. Порядок предоставления права на осуществлениереконструкции жилого дома

2.1. Право на осуществление реконструкции жилого дома, (далее просто право на реконструкцию) может быть предоставлено физическому или юридическому лицу, являющемуся собственником или другому лицу уполномоченному собственником в установленном законом порядке, а так же иному лицу, заключившему соответствующий договор поручения с собственником.

2.2. Право на реконструкцию предоставляется постановлением мэра города Калининграда (далее просто постановление "О разрешении...").

В постановлении "О разрешении..." указывается:

• лицо, которому предоставляется право;
• объект предстоящей реконструкции;
• способ проведения предстоящей реконструкции ("Освоение чердака", "Освоение подвала");
• срок осуществления реконструкции;
• особые условия разрешения реконструкции (при их наличии);

Решением Горсовета депутатов г. Калининграда от 13 декабря 2000 г. N 412 пункт 2.2 Положения дополнен нижеследующим абзацем

• режим и график проведения работ.

2.3. Проект постановления "О разрешении..." подготавливает Управление жилищно-коммунального хозяйства мэрии на основании письменного обращения заинтересованного лица-заявителя. Заявление подается на имя мэра города Калининграда.

2.3.1. В заявлении указываются:

• полные реквизиты заявителя;
• цели предстоящей реконструкции;
• мотивы, побудившие принять решение о реконструкции.

2.3.2. К заявлению должны быть приложены следующие документы:

а) Справка органа государственной регистрации прав на недвижимость регистрированных правах собственности и иных вещных правах на объекты недвижимости (жилой дом, жилые и нежилые помещения) по месту расположения объекта заявленной реконструкции;

б) Заключения о возможности осуществления и технических условиях проведения заявленной реконструкции, выданные службами Госпожнадзора, Госсанэпиднадзора, проектной организацией, организацией обеспечивающей техническую эксплуатацию жилищного фонда;

в) Эскиз (планировка) заявленной реконструкции;

г) Выкопировка из технического паспорта жилого дома с планировками помещений, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ заявленной реконструкции;

Решением Горсовета депутатов г. Калининграда (третьего созыва) от 8 ноября 2001 г. N 316 подпункт "д" пункта 2.3.2 изложен в новой редакции

д) Письменное согласие всех домовладельцев, а также письменное мнение нанимателей жилья, непосредственно примыкающего к зонам строительных работ заявленной реконструкции, в форме: "согласен/не согласен по следующим причинам...", которое должно быть заверено организацией, обеспечивающей техническую эксплуатацию жилого дома;

е) Решение межведомственной комиссии при администрации соответствующего района о возможности и условиях;

ж) Лицо, не являющееся собственником или владельцем заявленного к реконструкции жилого дома, представляет соответствующий договор, заключенный с собственником этого дома, или иной документ, имеющий силу договора.

2.4. Подготовка проекта постановления "О разрешении..." или оформление отказа в предоставлении Права на реконструкцию производится в течение месяца со дня подачи заявления. Отказ оформляется в следующих случаях:

• обращение ненадлежащего лица;
• наличие недостоверной информации в предоставленных документах или предоставление их в неполном объеме;
• наличие неурегулированных гражданских правоотношений заявителя с домовладельцами и/или нанимателями жилья;
• иные, имеющие общеградостроительный характер: планируемый снос жилого дома, комплексный капитальный ремонт и реконструкция, износ здания более 70%, несоответствие заявленной реконструкции градостроительному регламенту и другие.

2.5. Мэрия города имеет право установить особые условия предоставления права на реконструкцию - ремонт жилого дома или его отдельных инженерных систем и конструкций, не предусмотренный объемами заявленной реконструкции, если этот ремонт требуется, исходя из фактического состояния жилого дома и действующих норм и правил.

3. Порядок предоставления права на осуществление реконструкции жилых домов муниципального жилищного фонда

3.1. Данный раздел настоящего Положения устанавливает общий порядок предоставления права на реконструкцию жилого дома муниципального жилищного фонда.

3.2. Право на реконструкцию может быть предоставлено любому лицу, как физическому так и юридическому, при этом приобретатель права одновременно выступает инвестором последующей реконструкции.

3.3. Право на реконструкцию предоставляется с целью создания дополнительного жилья и осуществления ремонта муниципального жилищного фонда без привлечения бюджетных средств, а также с целью создания дополнительных источников финансирования на содержание муниципального жилищного фонда.

3.4. В случае когда приобретатель права ранее уже заключил с администрацией соответствующего района договор "О реконструкции..." право на реконструкцию предоставляется непосредственно постановлением мэра "О разрешении..." (см. раздел 2 настоящего Положения). Указанные договоры должны включать в себя следующие обязательные условия:

• направление части инвестируемых средств, 10-20% от общего объема инвестиций, на ремонт и повышение уровня благоустройства жилищного фонда, строительство детских площадок, благоустройство и озеленение придомовых территорий. В случае необходимости проведения указанных работ на объекте или же при стоимости данных работ менее установленных размеров, соответствующие средства перечисляются на специальный внебюджетный счет города, из них 40% передаются целевым назначением администрации района;
• выполнение всех работ по реконструкции в строгом соответствии с действующими Правилами и Нормами технической эксплуатации жилищного фонда и в установленные сроки.

3.5. Право на реконструкцию может быть предоставлено по результатам проведения конкурса или аукциона. Конкурс или аукцион проводит по решению мэрии администрация района в следующих случаях:

• право на реконструкцию уже предоставлено самой администрации (конкурс или аукцион в этом случае проводится с целью передачи права инвестирования реконструкции);
• на право осуществить реконструкцию одного и того же объекта одновременно претендуют два и более лиц;
• принято решение о реконструкции.

Порядок проведения конкурсов и аукционов устанавливается администрацией района и настоящим Положением не регламентируется.

Победитель конкурса заключает соответствующий договор с администрацией района, условия этого договора должны включать в себя обязательные условия, перечисленные в п. 3.4 настоящего Положения, а также должны обеспечивать компенсацию затрат администрации района на проведение и подготовку конкурса или аукциона.

3.6. Лицо, осуществившее реконструкцию и выступившее инвестором этой реконструкции в порядке определенным данным разделом настоящего Положения, в результате осуществления реконструкции приобретает следующие права на вновь созданные объекты недвижимости:

по жилым помещениям - право собственности;
по нежилым помещениям специального назначения (магазин, мастерская и др.) - право аренды.

4. Заключительные положения

Решением Горсовета депутатов г. Калининграда от 13 декабря 2000 г. N 412 пункт 4.1 дополнен словом "рабочего"

4.1. Непосредственно работы по реконструкции жилого дома должны осуществляться после согласования рабочего проекта и на основе строительного разрешения, выдаваемого в установленном законом порядке органами ГАСН или иными по их поручению (архитектор района).

Законченные строительством объекты сдаются приемочной комиссии в установленном законом порядке.

4.2. Лицо, получившее право на реконструкцию, совместно с организацией, осуществляющей техническую эксплуатацию жилого дома, до начала ремонтно-строительных работ в течение 2-х недель после принятия постановления "О разрешении..." должно довести до сведения всех жильцов этого дома информацию о принятом решении, об объемах предстоящего ремонта и реконструкции, а также о сроках их проведения. Непосредственно к ремонтно-строительным работам разрешается приступить по истечению 1 месяца со дня принятия постановления "О разрешении...". Допускается приступать к работам и по истечении указанного срока, но только при наличии на этот момент письменного согласия на реконструкцию всех жильцов (нанимателей и собственников) дома.

4.3. Лица, совершившие самовольную реконструкцию, т.е.без оформления разрешения в соответствии с настоящим Положением, привлекаются к ответственности в установленном законом порядке.

4.4. Действие настоящего Положения не распространяется на случаи реконструкции, осуществляемой собственником здания во время проведения капитального ремонта жилого дома, его основных конструкций, внутридомовых инженерных сетей, производство которого, согласно действующих Правил и Норм технической эксплуатации жилищного фонда, разрешается осуществлять без отселения жильцов дома.

4.5. Вопросы связанные с реконструкцией действующего жилищного фонда и не подпадающие под порядок, определенный настоящим Положением, или в случаях обжалования решения межведомственной комиссии рассматривает городская межведомственная комиссия. Состав и деятельность городской межведомственной комиссии регламентируется Положением о межведомственной комиссии.