Принимая решение о «разделе» жилого дома на блоки, необходимо иметь в виду положения Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) – при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет созданы два здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки». Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Согласно статье 40 Закона №218-ФЗ основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание или сооружение являются разрешение на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В соответствии с приказом Минстроя России от 19.02.2015 №117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» неотъемлемой частью разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является технический план, который является результатом кадастровых работ. Кадастровые работы в отношении объекта недвижимости выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства договора подряда на выполнение кадастровых работ. По данному договору подряда кадастровый инженер обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований действующего законодательства, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы.

Информацию о кадастровых инженерах, получивших квалификационный аттестат и осуществляющих кадастровую деятельность, можно получить в сети «Интернет» на портале государственных услуг Росреестра http://portal.rosreestr.ru, в разделе «Реестр кадастровых инженеров».

После подготовки технического плана кадастровым инженером, необходимо обращаться со следующими документами в учреждения, наделенные полномочиями по приему и выдаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, в г. Калининграде, документы можно представить в офис филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области, расположенный по адресу: г. Калининград, пл. Калинина, д. 1-7, или в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (перечень адресов многофункциональных центров размещен на сайте https://mfc39.ru)):

-  заявлениями о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на жилые дома блокированной застройки;

- техническими планами на объекты недвижимого имущества;

- правоустанавливающими документами на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано ваше право на земельные участки, на которых расположены объекты жилищного строительства;

- документами об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права в размере, предусмотренном статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (2000 рублей за регистрацию права собственности).

По результатам предоставления государственной услуги органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, вам будут предоставлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости, подтверждающие факт проведенной государственной регистрации права собственности на жилые дома блокированной застройки.

Резюмируя, можно сделать вывод: прежде чем прекращать право общей собственности, выделять свои доли и делить единое целое на части, проконсультируйтесь со специалистами. Для того чтобы найти наиболее целесообразное решение проблемы, нужно четко понимать последствия каждого действия и разбираться в тонкостях действующего законодательства.