Основные положения Федерального закона от 13 июля 2015 года  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – «Закон о регистрации») вступили в силу с 1 января 2017 года.

Закон о регистрации регулирует два основных вопроса, во-первых, Законом регулируется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, во-вторых, предусматривает создание Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту – ЕГРН).

С принятием Закона о регистрации утратили силу главы I - IV, статья 31 и глава VI Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также значительная часть положений Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в настоящее время закон носит название «О кадастровой деятельности» и в основном регулирует деятельность кадастровых инженеров).

Таким образом, все вопросы, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав регулируются Законом регистрации, при этом ЕГРН объединил сведения, которые до 01 января 2017 года содержались в других реестрах – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости.

С вступлением в силу Закона о регистрации в процессе оформления недвижимости появился целый ряд законодательных новаций. Первое и самое существенное изменение – в том, что процедура постановки на кадастровый учет и сама государственная регистрация права собственности представляет собой единое действие и происходит одновременно.

Если раньше государственной регистрации права предшествовала постановка объекта недвижимого имущества на кадастровый учет (можно было создать объект и поставить его на кадастровый учет, не регистрируя права собственности), в случае если объект не являлся учтенным в соответствии с требованиями действующего законодательства, то сейчас это единая процедура. Впрочем, в некоторых случаях кадастровый учет, как и регистрация права, осуществляется отдельно – например, на основании сделок с объектами, уже имеющими кадастровый номер, если объект был поставлен на учет до принятия Закона о регистрации по ранее действовавшим правилам. Полный и подробный перечень оснований регистрации отдельно от постановки на кадастровый учет приведен в 14 статье Закона о регистрации.

Еще одна новация – орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный выдавать разрешительную документацию в отношении объектов недвижимости, может ставить их на кадастровый учет. То есть, выдав такое разрешение, он должен самостоятельно направить соответствующие документы в регистрирующий орган.

Законодательных новшеств Закон о регистрации содержит достаточно, при этом многие из них сопряжены с теми нормами закона, которые действовали ранее.

Одна из важных составляющих нового закона – сведение всех причин, по которым производится отказ в осуществлении учетно-регистрационных действий, до одной-единственной – не устранение причин, являвшихся основанием для их приостановления.

Сам же перечень оснований для приостановления, приведенный в 26 статье Закона о регистрации, довольно велик – всего их 55. При этом, перечень оснований для приостановления является закрытым и исчерпывающим, в каждом конкретном случае государственный регистратор должен сослаться на ту норму, которая явилась основанием для принятия решения.

В практике регистрирующего органа одна из наиболее распространенных причин – непредставление документов, необходимых для государственной регистрации (за исключением тех документов, которые регистратор вправе запросить в порядке межведомственного электронного взаимодействия).

Одним из распространенных оснований для приостановления являются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, то есть, когда заявители перед тем, как обратиться за совершением учетно-регистрационных действий, не в полной мере выявляют тот объем сведений, который содержится в ЕГРН.

Довольно большая часть приостановлений приходится на несоответствие документов требованиям законодательства: неправильно составленные договоры, документы, справки, протоколы, и т.д.

Кроме того, положениями статьи 25 Закона о регистрации установлен перечень оснований для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения. В частности, к ним относятся:

·                     несоответствие формы документов;

·                     бумажные документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и т.п.;

·                     отсутствие информации в ГИС об уплате госпошлины по истечении 5 дней с даты подачи заявления;

·                     наличие обременений (запретов), не позволяющих осуществить регистрацию (учет);

·                     заявление не подписано заявителем.

Необходимо обратить внимание на то, что специалисты осуществляющие прием документов не выявляют указанные основания. Следовательно, при наличии какой-либо из указанных в статье 25 причин, документы будут возвращены заявителю без проведения правовой экспертизы.

Законом о регистрации закреплен новый объект недвижимости — машино-место. Теперь собственники машино-мест регистрируют свои права на них в обычном для остальных объектов недвижимости порядке.

Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краски, использования наклеек или иными способами).

Границы машино-места на этаже устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.

По желанию обладателя права на машино-место характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закреплены специальными метками на поверхности пола.

Одной из новаций является создание апелляционной комиссии в рамках деятельности регистрирующего органа, в которую заявитель может обращаться в досудебном порядке. Собственно, это обязательно – в случае несогласия гражданина с позицией регистрирующего органа относительно приостановления процедуры государственного кадастрового учета, перед тем, как обратиться в суд, он может подать заявление в апелляционную комиссию. В состав комиссии входят представители управления Росреестра, кадастровой палаты и саморегулируемой организации кадастровых инженеров, которые, в свою очередь, являются непосредственными участниками процесса и готовят документы для реализации процедур государственного кадастрового учета недвижимого имущества. Создание комиссии помогает формировать правоприменительную практику регистрирующего органа, так как ситуация обсуждается коллегиально, всесторонне, с учетом мнения каждого участника.

Материал подготовил:

начальник отдела правого обеспечения

Управления Росреестра по

Калининградской области

Алексей Шестаков