Сайт использует временные файлы cookie, содержащие ip-адрес устройства, с которого Вы заходите на сайт, и параметры текущей сессии. Если Вы не согласны, то Вы должны соответствующим образом установить настройки используемого браузера.
Принять
28 сентября 2017 года в Управлении Росреестра по Калининградской области прошла «горячая линия» по вопросам государственной регистрации объектов недвижимости жилого назначения. Подводим итоги «горячей линии» публикуем самые часто задаваемые вопросы, на которые отвечает начальник отдела государственной регистрации объектов недвижимости жилого назначения Виктория Коновальчук.
Вопрос 1. Необходимо ли предоставлять на государственную регистрацию передаточный акт к договору купли-продажи квартиры.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Согласно статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Таким образом, акт приема-передачи объекта недвижимости подтверждает исполнение сторонами договора купли-продажи обязательств, то есть обязанности покупателя принять его, но не является правоустанавливающим документом.
При этом следует отметить, что по общему правилу на момент обращения за государственной регистрацией перехода права на объект недвижимости на основании договора купли-продажи исполнение обязанности продавца по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя должно подтверждаться актом приема-передачи и указанный документ является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры. Однако если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости (к примеру, без составления передаточного акта или иного самостоятельного документа о передаче покупателю объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре купли-продажи), акт приема-передачи в составе договора купли-продажи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, может не предоставляться.
Дополнительно обращаем внимание, что решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.
Вопрос 2. Необходимо ли получать согласие супруга при приобретении квартиры.
Согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Поскольку с 01.03.2013 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отменивший государственную регистрацию сделок с недвижимостью (в настоящее время регистрируется лишь переход права), соответственно и согласие супруга покупателя на регистрацию сделки не требуется.
Вместе с тем, согласие супруга продавца на распоряжение недвижимостью никто не отменял.
Вопрос 3. Возможно ли осуществить подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру (и саму государственную регистрацию перехода права) при одновременной подаче в многофункциональный центр заявления о согласовании перепланировки жилого помещения.
В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Управление является территориальным органом Росреестра, осуществляющим государственную регистрацию прав, государственный кадастровый учет, ограничений (обременений) в отношении объектов недвижимого имущества на основании документов, оформленных в соответствии с требованиями действующего законодательства. В рамках деятельности по государственной регистрации и государственному кадастровому учету Управлением в установленном порядке осуществляется ведение Единого государственного реестра недвижимости.
Должностные лица Управления в своей деятельности руководствуются основными принципами гражданского законодательства, закон не дает права при приеме документов исходить из того, что участники гражданского оборота недвижимости действуют недобросовестно, в ущерб правам и третьим лицам.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет, полномочиями по согласованию перепланировок жилых помещений не наделены (информацией о поданных заявлениях на получение решения о согласовании перепланировки не владеют).
Вопрос 4. Возможно ли провести государственную регистрацию договора купли-продажи без перехода права собственности на покупателя. И какие документы необходимы для проведения государственной регистрации.
С 01.03.2013 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В частности, указанный закон отменил государственную регистрацию сделок с недвижимостью, в том числе, государственную регистрацию договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. В настоящее время регистрируется лишь переход права собственности по договору купли-продажи.
Документы, необходимые для государственной регистрации, и порядок ее проведения установлены требованиями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация проводится на основании заявлений сторон договора. При этом заявитель должен предъявить документ, удостоверяющий личность, а в случае обращения через представителя, в том числе, нотариально удостоверенную (либо приравненную к ней) доверенность с соответствующим объемом полномочий.
Согласно пункту 3 статьи 21 Закона о регистрации на государственную регистрацию Вам необходимо представить договор купли-продажи не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав будет возвращен правообладателю, второй – помещен в дело правоустанавливающих документов.
В соответствии c требованиями статьи 11 Закона о регистрации одаряемому необходимо предоставить документ об оплате государственной пошлины в размере, предусмотренном ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (2000 рублей за регистрацию права собственности).
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, можно подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в виде бумажных документов при личном обращении в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (перечень адресов многофункциональных центров размещен на сайте https://mfc39.ru).
Обращаем Ваше внимание, что Вы вправе заключить с покупателем и договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Отличие от обычной сделки купли-продажи заключается в следующем:
- в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия (согласно статье 488 и статье 489 Гражданского кодекса Российской Федерации до полной оплаты согласованной сторонами Договора купли-продажи цены квартиры квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены квартиры);
- при подаче документов на государственную регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение (залог в силу закона);
- в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена регистрационная запись о залоге в пользу продавца (ипотека в силу закона);
- по итогам государственной регистрации перехода права новый правообладатель получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой будет проставлена отметка об обременении (так продать, завещать или подарить квартиру до погашения ипотеки в силу закона перед продавцом новый собственник не сможет).
В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационную запись об ипотеке можно погасить путем подачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию, совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки с представлением документа, подтверждающего прекращение обременения.
Калининград
