Сайт использует временные файлы cookie, содержащие ip-адрес устройства, с которого Вы заходите на сайт, и параметры текущей сессии. Если Вы не согласны, то Вы должны соответствующим образом установить настройки используемого браузера.
Принять
Кадастровая стоимость - это стоимость, установленная в результате проведения государственной оценки или в результате рассмотрения споров о результатах ее определения (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Следует отметить, что в этом же законе закреплены следующие основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (ст.24.18):
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая оценка, осуществляемая государственными органами, применяется для целей налогообложения, а также для расчета выкупной цены земельного участка.
Заинтересованными в оспаривании кадастровой стоимости лицами выступают юридические и физические лица, которые являются как владельцами, так и пользователями объектов недвижимости. Другими словами, лица, чьи имущественные права и интересы затрагиваются действующей кадастровой стоимость.
Стоит обратить внимание на то, что ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплен исчерпывающий перечень документов необходимый для обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Комиссия создана при каждом территориальном органе Росреестра.
На что стоит обратить внимание:
Со 02.06.2016 внесены изменения в ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где из перечня документов исключена экспертиза отчета.
Помимо этого стоит отметить, что при составлении отчета эксперт-оценщик руководствуется, в том числе, Федеральными стандартами оценки (ФСО).
Пункт 11 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 7 содержит перечень того, что и в какой последовательности должен учитывать оценщик при формировании отчета об оценке объекта.
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и- продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Основой причиной обращений в комиссию является желание заинтересованного лица установить стоимость, учитывающую индивидуальные особенности конкретного объекта недвижимости.
За первое полугодие 2016 года в комиссию поступило 129 заявлений от заинтересованных лиц, при этом оспаривалась кадастровая стоимость в отношении 132 объектов недвижимости.
После рассмотрения, комиссий приняты положительные решения об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении 79 объектов недвижимости, в отношении 32 объектов недвижимости заявления отклонены.
Основанием принятия решения об отклонении заявления, поданных в комиссию на основании недостоверности сведений, по мнению заявителя в части определения группы видов разрешенного использования исполнителем работ по массовой кадастровой оценке, является то, что комиссия не вправе принимать решение о корректности отнесения объекта недвижимости к определенной группе, т.к. группировка является результатом экспертного суждения оценщика и, соответственно, не может быть оспорена в рамках процедуры рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, установленной статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Основной причиной для принятия решения об отклонении заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является качество представленных отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.
В нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015
№ 299 в части принципов существенности и обоснованности, оценщики используют объекты-аналоги, которые по качественным и количественным характеристикам не сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости.
В нарушение пункта 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, в части достоверности информации, оценщиками используется информация, не учитывающая особенностей рынка нашего региона или информация о суммах сделок из недостоверных источников. Так, например, при расчете корректировки (или отсутствии таковой) на местоположение, если оценщик не учитывает уникальность расположения оцениваемых объектов, а лишь принимает во внимание факт нахождения оцениваемых участков и участков-аналогов в том или ином районе, то, по мнению комиссии следует отказ с мотивировкой «Нарушение п. 4 ФСО №3 в части принципа существенности».
Если участок относится к сегменту рынка по определенному виду разрешенного использования, а оценщиком найдены аналоги, которые относятся к другому сегменту рынка, это считается нарушением п. 4 ФСО №3 в части принципа обоснованности, и то же влечет за собой отказ.
Калининград
